La cédula de habitabilidad es uno de los documentos más solicitados en los trámites previos que nos son legalmente exigidos cuando queremos sacar una vivienda al mercado, ya sea en venta o en alquiler. Por lo tanto, es preciso conocer las características de este documento y cómo podemos solicitarlo y conseguirlo, para así poder cumplir con uno de los trámites más requeridos e importantes del mercado inmobiliario español actual.
Cuando un propietario opta por alquilar un inmueble, venderlo, o dar de alta un suministro (servicios de agua, luz y gas), etc, a menudo se encuentra con la situación de que se le exige una cédula de habitabilidad.
Qué es la cédula de habitabilidad
Pero ¿qué es una cédula de habitabilidad? Se trata de un documento administrativo que otorga el correspondiente Ayuntamiento, y que da fe pública de que una determinada vivienda reúne las condiciones necesarias para ser habitada: salubridad, solidez de sus estructuras e infraestructuras, etc. Esta cédula o certificación de que un inmueble es habitable, es un requisito fundamental de la vivienda a nivel municipal en nuestro país. Se trata de una exigencia administrativa muy antigua, pues data nada menos que de 1937, hace ya más de 80 años.
Para obtener este documento, es imprescindible el informe preceptivo de un arquitecto o ingeniero garantizando que el inmueble es apto para ser habitado. ¿Cómo conseguir la cédula de habitabilidad y dónde se solicita? En el Ayuntamiento de cada localidad, adjuntando una serie de documentos y realizando un trámite relativamente sencillo. Este consiste en adjuntar los siguientes documentos:
- Solicitud propiamente dicha.
- Justificante de haber abonado la tasa oficial correspondiente.
- Fotocopia del número de identificación fiscal (DNI-NIF: es decir, DNI con letra) del solicitante o de su representante debidamente autorizado según los requisitos legales establecidos para ello.
- Copia de las escrituras de propiedad, o, en su caso, del contrato de alquiler.
Una vez se ha solicitado la cédula que atestigua si un inmueble es habitable, ha de transcurrir un plazo máximo de tres meses para que la Administración se pronuncie al respecto mediante un acto administrativo expreso de concesión del documento solicitado. Si no ha habido tal pronunciamiento, entonces se puede hablar, en este caso, de silencio administrativo negativo: por lo tanto, la cédula no nos habrá sido concedida.
Los notarios también exigen la cédula de habitabilidad a la hora de otorgar una escritura de compraventa. Es decir: que no se puede escriturar sin la cédula que garantiza la habitabilidad del inmueble.
Dónde se exige
Los requisitos legales de la cédula de habitabilidad y de las condiciones de habitabilidad de una vivienda vienen reguladas en leyes y decretos autonómicos. Sin embargo, se sigue exigiendo en nueve Comunidades Autónomas: Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia. Así, en algunas de las más importantes ciudades de nuestro país, como Barcelona, Murcia o Valencia capital, se sigue requiriendo la cédula.
Pero en la Comunidad de Madrid, por ejemplo, se da el caso de que este documento ha sido suprimido, porque ya se considera que es suficiente con la licencia urbanística o con el título habilitante de obra, utilización, etc, ya que implican la previa verificación de las condiciones de la vivienda para ser habitada. También para evitar dobles controles administrativos autonómicos, se ha suprimido en otras seis Comunidades: Andalucía, Aragón, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, y el País Vasco.
Tipos de cédulas
Existen varios tipos de cédula de habitabilidad:
De primera ocupación: Se destina a los edificios de nueva construir o bien a aquellos cuyo interior se ha demolido, quedando sólo en pie la fachada (lo que es habitual en edificios de cierto valor histórico, sobre todo en grandes urbes como Madrid o Barcelona).
De primera ocupación de rehabilitación: resultados de grandes reformas que han supuesto obras mayores, o de cambios en el uso del inmueble.
La vigencia varía en función del año en que la cédula haya sido otorgada:
- Antes de 2004: 10 años de vigencia.
- 2004-2012: 15 años en total.
- A partir del año 2013: 25 años de vigencia para las viviendas de primera ocupación.
Información que contiene
La cédula debe contener una determinada información legalmente requerida:
- Tipo de vivienda: que puede ser uni o plurifamiliar.
- Datos geográficos para localizar la vivienda: localidad, dirección completa, código postal y referencia al catastro donde se halla registrado el inmueble.
- Superficie útil de la vivienda: es el espacio de esta que se halla destinado a ser habitado, y que no forma parte de la estructura propiamente dicha.
- Habitaciones, salas, espacios de la vivienda: se refieren con letras, para un rápido vistazo: cocina (C), cuartos de baño con ducha incluida (CH), habitaciones (H), trastero (AP), etc.
- Ocupación máxima de cada espacio: 5 m2 (una persona), 8 m2 (dos personas), 12 m2 (tres personas), o dos personas en casas que carecen de habitaciones.
- Nombre del técnico que solicita la cédula.
- Decreto o disposición jurídica autonómica que regula concretamente la cédula que ha de solicitarse en esa localidad.
- Periodo en el que el documento se halla en validez.
- Oficina de registro y validación administrativa obtenida.
En Madrid: supresión de la cédula de habitabilidad
En la Comunidad de Madrid, epicentro de la actividad inmobiliaria y urbanística de España, como ya hemos indicado la cédula de habitabilidad ha sido suprimida por el Decreto autonómico de 26 de junio de 2018. Se alegan para ello razones de evitar cargas administrativas innecesarias y de evitar duplicidades administrativas. Sin embargo, se sigue exigiendo un control legal de la habitabilidad de cara a la obtención de las correspondientes licencias.
En todo caso, debemos estar al corriente de cuándo y dónde necesitamos la cédula de habitabilidad, al igual que otros requisitos, como el certificado energético (que sí es obligatorio en toda España para determinadas actividades, como los arrendamientos). Es un documento que ha de tramitarse con varias Administraciones Públicas, y además es muy positivo para una relación de confianza con el inquilino.