Obligaciones del arrendador: conocerlas para defender nuestros intereses

derechos del arrendador

Conocer nuestras obligaciones para alquilar un inmueble

Las obligaciones del arrendador son uno de los aspectos clave en cualquier contrato de arrendamiento. Cuando se firma uno de estos actos legales, ha de quedar claro que ambas partes implicadas (sea por imposiciones del marco legal, o bien por lo acordado entre ellas, dentro del espacio que para ello les deja la ley) tienen que cumplir tanto con unos deberes como con unos derechos concretos. El arrendador de un inmueble tiene una serie de obligaciones relacionadas con sus correspondientes derechos, al igual que el arrendatario. Conocerlas nos guiará a la hora de alquilar nuestros inmuebles. Sin embargo, por el contrario, desconocerlas implica que podemos exponernos a cláusulas abusivas o a ver desmedrados nuestros intereses.

 

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador en 2018-2019? Estas obligaciones figuran en el Código Civil y la legislación de arrendamientos, principalmente la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, reformada en 2013. Tal modificación sería la última actualización al respecto hasta hace bien poco, pues el Gobierno español aprobó el pasado año una medida legislativa de urgencia: el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler. Este contiene algunas novedades significativas que se pueden reseñar breve y rápidamente aquí:

  • Se vuelve a una duración mínima del contrato de 5 años para personas físicas, y se distingue con una duración mínima específica de 7 años si el alquiler se realiza a personas jurídicas (empresas, asociaciones, organismos, entidades, etc).
  • Si el propietario reclama para sí la vivienda por necesidades suyas o de su familia, ha de avisar de ello con al menos dos meses de anticipación. Si ha mediado desalojo y no ha habido ocupación de la vivienda en el plazo de tres meses, el inquilino anterior puede solicitar ser repuesto con una duración mínima de 5 a 7 años, así como una indemnización por daños y perjuicios.
  • El contrato se renovará con cuatro meses de antelación por parte del arrendador, y de dos por parte del arrendamiento. Tal renovación será de carácter anual, hasta un máximo de tres años, tanto si el arrendador es persona física como jurídica. A partir de entonces, podrá renovarse automáticamente cada año, a menos que una de las partes decida rescindir el contrato.

Algunas de las obligaciones del propietario resultan obvias, como por ejemplo garantizar las condiciones necesarias para que la vivienda en alquiler sea habitable en el periodo de tiempo que abarque el contrato, o también la garantía del uso pacífico de la vivienda. Naturalmente, el arrendador no puede ocasionar perturbaciones en ese uso lícito y pacífico del inmueble por parte del inquilino, a menos que pueda justificar con fundados argumentos los motivos de ello. También existen derechos y obligaciones del arrendatario, que es preciso reconocer para una relación armónica entre propietario e inquilino. Tanto las obligaciones del arrendador como las del arrendatario es preciso conocerlas con detalle para evitar abusos y malentendidos.

 

Las obligaciones del arrendador

Además de las arriba apuntadas, el arrendador tiene, en concreto, las siguientes obligaciones:

  • Entregar la posesión del inmueble al arrendatario, siempre de acuerdo con los términos establecidos en el contrato de arrendamiento (toma de posesión).
  • Desde la reforma de la LAU de enero de 2013, quien arrienda una propiedad inmobiliaria debe entregar el certificado de eficiencia energética y la etiqueta energética.
  • Por supuesto, debe cumplir estrictamente las cláusulas del contrato. De lo contrario, el arrendatario podrá rescindirlo por incumplimiento. Recordemos que todo contrato jurídico es bilateral, una calle de doble sentido: cualquiera de los interesados puede optar por la rescisión si se da el incumplimiento de la otra parte.
  • El arrendador tiene la obligación de realizar las reparaciones urgentes y graves (calderas, infraestructura eléctrica, humedades, etc.), y también de acondicionar el inmueble de tal manera que sea seguro y limpio y que sus infraestructuras funcionen adecuadamente. Así se establece por el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si el propietario no realiza tales reparaciones, tendrá que pagárselas al inquilino. Ello incluye también la pintura si ello es necesario, o los electrodomésticos, si estos venían incluidos en el inmueble alquilado. Aparejado con ello tiene la obligación de devolver la fianza entregada si la casa o piso no han sido dañados, pues de este modo se habrán cumplido las correspondientes obligaciones del arrendatario. La función esencial de la fianza (prevenir perjuicios al arrendador) se habrá cumplido sin mayores problemas. La obligación de reparaciones es considerada como la principal de quien arrienda una propiedad inmobiliaria.
  • Hacer reformas de adaptabilidad del inmueble en caso de discapacidad propia o del cónyuge.
  • Mantener el contrato de arrendamiento aun a pesar de que la propiedad haya cambiado de manos.
  • El arrendador no podrá exigir en ningún caso al arrendatario el pago anticipado de más de una mensualidad.
  • El propietario deberá comunicar al arrendatario la actualización de la renta con un mes de antelación. Y también debe justificar todos los gastos que supongan un incremento de la renta inicialmente pactada.

 

Derechos del arrendador

Por supuesto, el arrendatario también tiene obligaciones, y el arrendador, derechos. No sólo y exclusivamente hemos de hablar de obligaciones del propietario.

Algunos de los derechos del arrendador que hay que tener más presentes serían, por ejemplo, el de recibir una fianza como garantía de prevención de daños en su propiedad. También puede incrementar el precio del alquiler si anteriormente ha realizado obras para mejorar la casa o piso, a menos que se haya pactado lo contrario con el arrendatario. Igualmente, puede interrumpir el sistema de prórrogas del alquiler una vez haya transcurrido un año desde la firma del contrato: para ello, el arrendador deberá alegar que necesita el piso como primera vivienda para él, para un familiar en primer grado o para su cónyuge, en caso de separación. Pero esto ha de ser comunicado con al menos dos meses de antelación, para que el inquilino pueda abandonar la vivienda con todos sus enseres y objetos personales.

 

Motivos por los que el arrendador puede rescindir el contrato

Existen muy diversas causas por las que el arrendador puede optar por la rescisión, además del incumplimiento por la otra parte. Estas razones son:

  • Que el inquilino subarriende el inmueble.
  • Que el inquilino emprenda obras en el inmueble sin el permiso del propietario.
  • Daños en la propiedad.
  • Que el arrendatario lleve a cabo en el inmueble actividades molestas, dañinas, peligrosas o insalubres.

 

Que el arrendador conozca sus derechos y obligaciones legales es imprescindible para que pueda guiarse en un mercado cada vez más competitivo y en alza, y sepa así cuidar de su propiedad. Las obligaciones del arrendador como del inquilino son firmes puntales de una relación contractual de arrendamiento.

2020-02-06T14:31:41+00:00 2020/02/06 |Dudas frecuentes|