¿Qué es una extinción del condominio?
La extinción del condominio consiste en la transmisión de la propiedad de un bien de titularidad compartida entre más de una persona. El condominio está regulado por el Código Civil y la legislación correspondiente de Derecho privado en el ámbito inmobiliario, por lo que debemos conocer las condiciones establecidas para poder disfrutar de sus ventajas inherentes.
A menudo oímos hablar de este problema o de esta fórmula legal cuando una pareja se separa o un matrimonio se disuelve, y por lo tanto ambos cónyuges o integrantes de la ex pareja de hecho deciden que han de separar los bienes compartidos y por lo tanto, liquidar también la forma jurídica de cómo estos se compartían. Cuando la pretensión es disolver una relación de copropiedad sobre, por ejemplo, un inmueble, lo más lógico, razonable y recomendable en estos casos es tratar de llegar a un acuerdo, aunque por desgracia, esto no siempre es posible o factible. ¿Qué debemos hacer para poder desembocar en tal acuerdo, si es que tal cosa es viable, y la otra persona no se niega sistemáticamente a ello? Pues es recomendable seguir los pasos que aquí se enumeran:
- En primer lugar, la valoración económica del bien que deseamos dividir.
- Establecer varios preacuerdos con el otro copropietario. El primero de tales preacuerdos versará, precisamente, sobre la manera en que vamos a valorar el bien cuya titularidad compartida va a ser disuelta. Ello puede darse a través de una valoración pericial (es decir, por parte de un perito o experto designado con la anuencia o visto bueno de ambas partes) o a través de un estudio de mercado de, por ejemplo (y esto es muy habitual), inmuebles de características similares.
- Al preacuerdo ha de suceder un compromiso de aceptación del resultado de la valoración cuyo procedimiento previamente hemos aceptado.
- A ello ha de seguir la escritura de extinción, que habrá de firmarse ante notario. Esta deberá tributar como acto jurídico documentado.
- Si el condominio ha pertenecido a un matrimonio, entonces podrá extinguirse mediante solicitud cursada en el propio juzgado de primera instancia simultáneamente a la presentación de la demanda de divorcio.
Si no hay acuerdo para extinguir el condominio, entonces habrá que recurrir a otras fórmulas (por ejemplo, arbitraje, mediación o conciliación) o desembocar en la poco deseada vía judicial.
La regulación básica y esencial del condominio en la legislación de nuestro país se halla en los artículos 400 y 406 del Código Civil español.
La extinción del condominio puede darse por las siguientes variopintas razones:
- La renuncia del derecho de uno de los copropietarios del bien de titularidad compartida, en favor del otro copropietario (artículo 395.2 del Código Civil de nuestro país).
- La venta de la cosa a un tercero, repartiéndose pues los beneficios ente los copropietarios cuando ya se ha hecho tal transmisión patrimonial a título oneroso o lucrativo (artículo 404 del Código Civil).
- La adjudicación de la cosa a un copropietario, a cambio de una indemnización en metálico de este a los demás (de nuevo artículo 404 del Código), por lo que se produce una extinción del condominio sin que haya división de la cosa común.
Ya el Código Civil dispone en su artículo 400 que ningún copropietario se halla obligado a permanecer en tal comunidad del bien, y que cualquiera de ellos podrá solicitar, en cualquier momento, la extinción de la cosa común. Es un derecho indiscutible, incondicional, irrenunciable e imprescriptible de cualquier copropietario. El mismo artículo 400 reconoce la posibilidad de un pacto por el que se excluya la división de la cosa común. Tal pacto es por un plazo de diez años renovables por otros diez, y ha de establecerse previa unanimidad de todos los copropietarios. Además, la persona que legue la herencia de la cosa, puede extinguir la división de esta actuando de forma unilateral, según preceptúa el artículo 1.056 del Código Civil.
Como ya hemos apuntado, uno de los casos en los que mayores extinciones de condominios se da es en las separaciones de parejas en las que hay un inmueble en común al 50%. Es decir, esta extinción supone la finalización del régimen de copropiedad, pasando el bien a pertenecer a un solo individuo. El divorcio o la separación de una pareja de hecho o de convivientes, dará lugar a una separación de bienes. El caso del condominio es idóneo para evitar problemas con la propiedad inmobiliaria en toda separación de pareja.
Es decir, la extinción de condominio está dirigida a personas copropietarias de un inmueble en la que una de las partes desea poder quedarse con el 100% del inmueble. Por esta razón, es un acto jurídico habitual en dichas separaciones de pareja.
Pero dejemos de lado “los malos rollos” y pongamos otro caso en el que las partes busquen el mismo objetivo. Imaginémonos que deseamos realizar una extinción de condominio de una vivienda que tengo junto a un hermano que quiere quedarse con mi parte. Para ello, me da un valor que se corresponde con la mitad del valor catastral de la vivienda. En este caso, ¿qué es lo que habría que declarar?
Este este caso, solo habría que hacer frente al pago de un 1% en cuestión de impuestos más el coste del notario, ya que solo hay que hacer frente al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De manera que en este caso solo hay que tributar por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados en la parte del AJD, que dejará el pago de impuestos en un 1,5%, el 1% más los gastos del notario dependiendo de la comunidad autónoma.
¿Cómo se puede dividir una propiedad para establecer un condominio?
Si lo que queremos es establecer la copropiedad de varias personas sobre una cosa común, hay varios modos de establecerla: por los propietarios; por árbitros o componedores amigables; o bien por sentencia judicial tras procedimiento declarativo (actio communi dividundo).
El condominio de venta
Cuando lo que queremos es comprar un condominio, es necesario, eso sí, tomar varias precauciones:
- Conocer la naturaleza de la sociedad que posee la vivienda.
- Enterarse del número de propietarios y de arrendatarios del inmueble, para así saber valorar la estabilidad de esta propiedad en el mercado.
- Conocer las causas de la extinción de condominio, por si guardan alguna relación con el estado físico del inmueble.
- Saber si hay litigios pendientes al respecto de la propiedad o de la extinción de condominio.
- Es necesario hablar con los propietarios, tanto previos como actuales, para ver si pueden hacernos algunas aclaraciones necesarias.
Tomando estas precauciones, la compra de una casa o piso en condominio puede sernos muy ventajosa, por lo que a la postre merecerán la pena las pesquisas.
Ventajas extinción del condominio
Increíble pero cierto. Nos ahorraremos un 50 % haciendo la extinción del condominio que la venta del inmueble que tengamos con hipoteca, ya que en este último caso habría que tributar por el Impuesto de Transiciones Patrimoniales (ITP). El impuesto que pagaríamos en una compra venta variaría en función de la comunidad autónoma entre un 6% y un 10%, mientras que con la extinción del condominio pagaríamos tan sólo el 1 % más los gastos de notaría. La exención fiscal del condominio es una de sus grandes ventajas, puesto que además de todo lo dicho, se exime del IRPF bajo determinadas condiciones económicas de los copropietarios.
Entre los gastos de extinción del condominio, los impuestos son uno de los capítulos más favorables.
Inconvenientes extinción del condominio
Hemos de tener en cuenta que cuando alguien hace una extinción de condominio se convierte en deudor. En el momento en que firmamos ante notario, dejamos de constar en el Registro de la Propiedad como propietario –aunque poseamos la escritura de condominio- y seguimos siendo deudores para el banco por la hipoteca que se tenía compartida, continuando con la titularidad de la deuda. Por supuesto, el valor de una casa en dominio entra también en dependencia de hechos como estos.
Imagínate que tu ex pareja o hermano deja de realizar el pago al banco. En ese caso puede darse el caso de que se embargue tu nómina.
Si vas a pedir cualquier tipo de préstamos al banco, aparecerá que tienes una hipoteca, aunque sea compartida. La extinción del condominio sin pago comporta estos notorios inconvenientes.
Habrá que valorar en función de los precios de adquisición y de venta la ganancia o pérdida patrimonial que se experimente con la extinción del condominio.
La disolución de condominio en caso de hipoteca
Caso excepcional en lo referente a una vivienda en condominio, en el que el banco debe dar su aprobación para evitar problemas posteriormente. La causa principal es que es posible firmar la extinción, pero aunque la vivienda deje ser de una de las partes, no supone que su parte de la hipoteca se cancele, es decir, no tiene casa pero si el 50% de una hipoteca que el banco tiene el derecho de exigir si se produjera el impago.
La solución ante un hecho así, se trata de hablar con el banco en primer lugar para pedir una novación del préstamo, para que solo una persona conste a nombre del préstamo. Sin embargo, todo esto proceso requiere unos costes, pero es la opción de fin del condominio más acertada para evadir problemas, en el caso que la parte que cedió la casa tenga pensado comprar una posterior vivienda más adelante.
Como vemos, la extinción del condominio es un problema complejo, pero que puede llevarse adelante sin problemas si contamos con buenos asesores jurídicos y con la voluntad de ambas partes copropietarias de cooperar para que todo se solucione.